전세계약갱신청구권 거부사유 및 행사방법: 2023년 최신 정보
전세계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 기존 전세계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 2020년 7월부터 시행되었으며, 계약갱신 시 전세보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
집주인의 계약갱신청구권 거부 가능 사유
하지만 집주인도 임대차보호법에서 정한 사유가 있으면 세입자의 갱신청구를 거부할 수 있습니다. 집주인의 계약갱신청구권 거부 가능 사유는 다음과 같습니다:
| 거부 사유 | 상세 설명 |
|---|---|
| 임대인 또는 임대인의 직계 존속/비속의 실거주 | 집주인 본인, 부모, 배우자, 자녀가 해당 주택에 실거주하고자 할 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
| 임차인이 2기 이상의 임차료를 연체한 경우 | 임차료를 2달 이상 연체했을 경우 집주인은 계약 해지 및 갱신 거부가 가능합니다. |
| 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우 | 허위 계약, 위장 계약, 불법 행위 등으로 임차한 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
| 합의하에 임차인에게 정당한 보상 제공한 경우 | 집주인이 세입자에게 이사 비용 등 정당한 보상을 제공하고 갱신을 거부하는 경우도 있습니다. |
| 임차인이 임대인의 동의 없는 전대를 한 경우 | 세입자가 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 임대했을 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
| 임차한 주택의 전부, 또는 일부가 멸실되거나 법정된 사유에 따른 철거나 재건축이 필요한 경우 | 주택이 훼손되었거나 철거 또는 재건축이 필요한 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
| 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 | 세입자가 임대차 계약 조건을 위반하거나 계속해서 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있을 경우 갱신을 거부할 수 있습니다. |
집주인의 실거주 주장, 어떻게 확인해야 할까요?
집주인이 갱신청구권을 거절하는 대부분의 사유는 집주인 또는 집주인의 직계 존속이나 비속이 실거주한다는 사유입니다. 즉, 집주인이 임대한 주택에 자기들이 들어와서 살거라고 주장한다면 세입자는 갱신청구권을 행사할 수 없고 집을 비워줘야 합니다.
이 경우 많은 세입자들은 "정말 집주인이 실거주를 할까?"라는 의심을 하게 됩니다. 이 의심을 해소하기 위해 세입자는 주택의 확정일자를 조회해보면 됩니다. 만약 집주인이 실거주하지 않고 새로운 세입자를 들였다면 새로운 확정일자가 부여될 것입니다. 이를 통해 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있습니다.
계약갱신이 거절된 세입자는 임대차정보제공 요청서를 작성하여 주민센터에 제출하면 확정일자 정보를 조회해볼 수 있으며, 이를 통해 집주인이 실거주 여부를 확인할 수 있습니다.
집주인이 거짓으로 실거주를 주장했을 경우?
만약 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신을 거절했지만 실제로는 실거주를 하지 않고 다른 세입자를 들였을 경우에는 세입자는 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법에 따라, 세입자는 아래 중 가장 큰 금액에 대하여 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
| 손해배상 청구 범위 | 상세 설명 |
|---|---|
| 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환해 법정 전환율 4% 적용)의 3개월분 | 갱신 거절 당시 월세로 환산한 임대료의 3개월치를 청구할 수 있습니다. |
| 임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료에서 갱신 거절 당시 월단위 임대료를 뺀 금액의 2년분에 해당하는 금액 | 집주인이 새로운 세입자에게 받는 월세에서 기존 세입자의 월세를 뺀 차액의 2년치를 청구할 수 있습니다. |
| 기타 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 | 이사 비용, 새로운 주택 임대차 계약 체결 비용 등 실제로 발생한 손해를 청구할 수 있습니다. |
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계약갱신요구권 행사 방법
계약갱신요구권 행사를 위해 정해진 방법은 없습니다. 통화, 문자, 카카오톡 등으로 집주인에게 계약갱신요구권 행사 의사를 표시하면 됩니다.
하지만! 향후 분쟁을 방지하기 위해 통화는 녹음하거나 문자나 카카오톡은 사본을 저장해놓는 것이 좋습니다.
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자주 묻는 질문과 답변
Q
1, 전세계약갱신청구권은 언제 행사해야 하나요?
A1. 전세계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 집주인에게 갱신 의사를 밝히면 됩니다.
Q
2, 계약갱신청구권을 행사했는데, 집주인이 갱신을 거부할 경우 어떻게 해야 하나요?
A2. 집주인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부했다면, 세입자는 법원에 갱신 거부를 취소해달라는 소송을 제기할 수 있습니다.
Q
3, 집주인이 계약갱신을 거부하는 경우, 세입자는 어떤 손해를 입을 수 있나요?
A3. 세입자는 새로운 주택을 구하는 과정에서 발생하는 이사 비용, 중개 수수료, 새로운 임대료 차액 등의 손해를 입을 수 있습니다.
Q
4, 전세계약갱신청구권을 행사하면 전세금을 올릴 수 있나요?
A4. 전세계약갱신청구권을 행사할 경우 집주인은 전세금을 5% 이내로만 올릴 수 있습니다.
Q
5, 전세계약갱신청구권은 모든 전세 계약에 적용되나요?
A5. 전세계약갱신청구권은 주택 임대차 계약에만 적용되며, 상가 임대차 계약에는 적용되지 않습니다. 또한, 2020년 7월 이후에 계약을 체결한 경우에만 적용됩니다.
Q
6, 전세계약갱신청구권에 대한 자세한 정보를 얻을 수 있는 곳은 어디인가요?
A6. 주택임대차보호법 관련 정보는 법무부, 한국토지주택공사(LH), 대한법률구조공단 등의 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.
전세 계약 갱신을 앞두고 계신 여러분, 꼼꼼히 알아보시고 권리를 행사하시길 바랍니다!
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전세계약 갱신청구권 거부 사유와 행사 방법: 상세 가이드
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