재건축 초과이익환수제와 부담금 계산법(재초환 완화 방향은?)
재건축 초과이익환수제는 줄여서 재초환이라고도 하는데요, 재건축 조합원들이 재건축으로 초과이익을 얻으면 이 중 일부를 부담금, 세금으로 내는 제도입니다. 재건축초과이익환수제도는 2006년 처음 도입됐지만, 마침 부동산시장이 침체되어 실제로 재초환이 부과된 적은 없습니다만, 2018년 1월1일부터 재시행이 결정됐고, 올해부터 부과가 시작되었는데 최근 몇년 동안 부동산 가격이 급등하면서 조합원의 재초환 부담금이 급증했습니다. 실제로, 서울 용산구 이촌동 한강맨션에는 가구당 7억7000만원의 재건축부담금이 통보되었고, 그 외 지역에서도 수억원의 부담금이 통보되었습니다. 뿐만 아니라, 지방에서도 원래 수백만원 수준의 부담금이 억대로 오른 경우도 많았습니다. 이에 따라, 재초환 우려로 재개발을 멈추거나 재초환이 완화될 때까지 기다리는 조합이 늘어나면서 공급에 악영향을 끼칠 것이라는 우려가 높아져, 이번에 정부에서도 재초환을 완화하는 것으로 보여집니다.
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재초환 부담금 계산방법
재초환 부담금은 재개발 전 주택가격에서 재개발 후 주택가격의 차액 중 개발비 등을 제외한 금액을 초과이익으로 보고, 이 초과이익에 금액별로 누진율을 적용해 부과합니다. 우선 부담금의 산정기준이 되는 시기는 재건축 조합추진위가 승인된 시점이며, 부과종료 시점은 재건축이 준공인가를 받는 날입니다.
초과이익 계산
- 재개발 후 주택가격 - 재개발 전 주택가격
- - 정상주택 가격상승분
- - 개발비용 (공사비, 조합운영비, 부대비용, 감리비, 각종 세금과 공과금)
정상주택 가격상승분은 정기예금이자율과 종료시점까지 재건축 사업장이 소재하는 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율이 적용됩니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 재개발 후 주택가격 | 재건축 후 준공된 주택의 가격 |
| 재개발 전 주택가격 | 재건축 전 주택의 가격 |
| 정상주택 가격상승분 | 재건축 사업 기간 동안 일반적인 주택 가격 상승률 |
| 개발비용 | 재건축 사업에 소요된 모든 비용 (공사비, 조합운영비, 부대비용, 감리비, 세금 등) |
초과이익 부과율
| 초과이익 구간 | 부과율 |
|---|---|
| 3천만원 이하 | 면제 |
| 3천만원 초과 5천만원 이하 | 3천만원 초과금의 10% |
| 5천만원 초과 7천만원 이하 | 200만원 + 5천만원 초과금의 20% |
| 7천만원 초과 9천만원 이하 | 600만원 + 7천만원 초과금의 30% |
| 9천만원 초과 1억 1천만원 이하 | 1,200만원 + 9천만원 초과금의 40% |
| 1억 1천만원 초과 | 2,000만원 + 1억 1천만원 초과금의 50% |
예를 들어, 조합원의 초과이익이 8천만원이라고 가정하면, 부담금은 600만원 + (8천만원 – 7천만원) x 30% = 900만원이 됩니다.
💡 재건축 초과이익 환수제 부담금 계산은 복잡하고, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 궁금한 점을 해소하고, 나에게 적용되는 부담금을 예상해 보세요! 💡
재초환 완화 방향은?
국토부는 다음달인 9월에 초과이익환수 개선안을 발표하고 법 개정에 착수할 예정입니다. 국토부의 재초환 완화 방향성은 현재 3천만원인 면제 기준을 상향하고, 누진되는 부과율 구간을 확대하는 방안으로 진행될 예정입니다.
- 현재 3천만원인 면제 기준을 1억원으로 상향
- 2천만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3천만원으로 상향
- 장기보유 1가구 1주택자에 대한 부담금 감면
- 1주택 고령자에 대한 부담금 납부 유예
정부는 재초환 완화를 통해 재건축 사업 활성화를 유도하고, 주택 공급 확대를 목표로 하고 있습니다. 하지만, 재초환 완화는 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 있습니다.
💡 재건축 초과이익 환수제 부담금 계산에 영향을 미치는 주요 변수들을 자세히 알아보고, 궁금증을 해소하세요! 💡
결론
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 인한 불로소득을 막고, 투기 방지를 목적으로 시행되는 제도입니다. 하지만 최근 부동산 가격 상승으로 인해 조합원의 재초환 부담금이 급증하면서, 재건축 사업 활성화에 걸림돌로 작용하고 있습니다. 정부는 재초환 완화를 통해 재건축 사업 활성화를 유도하고, 주택 공급 확대를 목표로 하고 있지만, 동시에 부동산 가격 상승의 우려도 함께 고려해야 할 것입니다.
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자주 묻는 질문과 답변
Q: 재초환은 누가 부담하나요?
A: 재건축 사업에 참여하는 조합원들이 부담합니다. 개별 조합원에게 부과되는 부담금은 조합원별 초과이익에 따라 달라집니다.
Q: 재초환 부담금은 어떻게 납부하나요?
A: 재건축 사업이 준공인가를 받은 후, 조합에서 통보받은 기한 내에 납부해야 합니다.
Q: 재초환 완화 방향은 언제 확정되나요?
A: 국토부는 9월에 초과이익환수 개선안을 발표하고 법 개정에 착수할 예정입니다.
Q: 재초환 부담금을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?
A: 재건축 사업에 참여하기 전에 사업성과 초과이익을꼼꼼히 따져보고, 재건축 사업 기간을 최대한 단축하는 것이 좋습니다.
재건축 초과이익환수제 부담금 계산법: 완화 방향과 주요 변수 분석
재건축 초과이익환수제 부담금 계산법: 완화 방향과 주요 변수 분석
재건축 초과이익환수제 부담금 계산법: 완화 방향과 주요 변수 분석